广东省惠州市惠城区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤1302民初23048号 原告：惠州新力置地物业服务有限公司，统一社会信用代码：91441300MA4W3KEF61，住址：广东省惠州大亚湾澳头中心北区中兴中路99号胜源香山居2栋一楼。 法定代表人：鄢立新。 委托诉讼代理人：杨文聪，系广东谨然（惠州）律师事务所律师。 被告：李某珍，女，汉族，1982年2月5日出生，住址：广东省博罗县长宁镇水边村委会XX小组，现住址：广东省东莞市莞城区。 原告惠州新力置地物业服务有限公司与被告李XX物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告惠州新力置地物业服务有限公司的委托代理人杨文聪、被告李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 当事人诉辩意见 原告向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告向原告支付物业管理费5649.62元，公共水、电费113.47元。2、请求贵院依法判令被告向原告支付违约金，违约金以欠付物业费5649.62元为本金，从2020年12月1日起按每日万分之五计算至清偿之日止（暂计至2022年8月10日为809.63元）。以上合计6572.72元。3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：被告是位于惠州市惠城区××街道××道××号××花园××栋××单元××号房业主，该房建筑面积为109.22㎡（以实测面积为准）。被告与原告签订《前期物业服务协议》，约定原告向被告提供物业服务，约定被告则按建筑面积￥2.48元／月／㎡的标准向原告交纳物业管理费，如被告逾期交纳物业服务费及其他费用的，从逾期之日起每日按应付费用的万分之五交纳违约金。被告也签署遵守原告依法制定的《业主临时公约》。协议生效后，原告依约向被告提供了完善的物业服务，但被告从2020年12月1日开始无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，违反《业主临时公约》和《前期物业服务协议》，构成违约。自2020年12月1日起至2022年8月10日，被告共欠付物业管理费5649.62元，公共水、电费113.47元，违约金809.630元。按物业管理条例第七条第（五）点：按时交纳物业服务费用是业主的义务；《中华人民共和国民法典》第二百八十六条也明确指出拒付物业费是损害原告和其他业主合法权益的行为。被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和《前期物业服务协议》的规定向原告缴纳物业管理费，但经原告一再催收，被告却一直未交分毫，至今被告欠交物业管理各项费用达6572.72元。被告拖欠物业费的行为已经严重损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益不受侵害，特依据《民事诉讼法》、《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等相关法律规定提起诉讼，请求贵院在查清本案事实的基础上判如所请。 被告李XX经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 查明的案件事实 经审理查明，被告李XX是位于惠州市惠城区××街道××道××号××花园××栋××单元××号房的业主，该房屋用途为住宅，建筑面积为109.22㎡。2019年11月14日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定原告向被告提供物业服务，被告则按住宅建筑面积2.48元／月／㎡的标准向原告交纳物业管理费，公共水、电费以实际发生费用由全体业主按建筑面积分摊等；物业管理费按月在每月5日前交纳当月费用，在下月度6日及以后交纳的视为逾期交纳，从逾期之日起每天加收按应交费用的万分之五违约金。同日，被告也签署了原告制定的《新力花园业主临时管理规约》。协议自双方签字盖章之日生效后，原告依约向被告提供了小区物业服务，而被告从2020年12月1日开始拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，自2020年12月1日起至2022年8月10日，被告共欠付物业管理费5649.62元，公共水、电费113.47元。 以上事实，有原告、被告的主体资格证明材料、《前期物业服务协议》、业主情况登记表、《新力花园业主临时管理规约》、欠费明细表、律师函和邮寄单及庭审笔录等在卷佐证。 裁判理由和结果 本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业服务协议》，该协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告已按协议约定提供物业服务，但被告未按合同约定按时足额交纳物业服务费、公摊水电费等，构成违约，应承担相应的违约责任。故原告被告支付2020年12月1日起至2022年8月10日期间的物业管理费5649.62元、公共水、电费113.47元，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于违约金问题。被告未能按时足额交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任，《前期物业服务协议》已明确约定违约条款，但提供物业服务企业的原告和接受物业服务的被告之间存在特殊关系，发生纠纷后适宜协调解决，且该违约金约定的标准明显过高。综合本案实际情况，本院对违约金酌情调整为：违约金以欠缴的物业管理费5649.62元为基数，逾期之日是当期未交的下月度6日即2022年8月10日的下月度6日起，从2022年9月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（3.65%）计算至被告实际清偿之日止。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十九条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告李XX应于本判决生效之日起十日内向原告惠州新力置地物业服务有限公司支付2020年12月1日起至2022年8月10日期间的物业管理费5649.62元、公共水、电费113.47元及违约金[违约金以拖欠物业管理费5649.62元为基数，从2022年9月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（3.65%）计算至被告实际清偿之日止]。 二、驳回原告惠州新力置地物业服务有限公司其他诉讼请求。 本案受理费50元（原告已预交），由被告李XX负担。当事人应当根据判决书附随的缴费通知书径直缴纳诉讼费用，本院不再向应缴纳费用的当事人单独另行催收诉讼费用，逾期未缴纳诉讼费用，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。 审 判 员 李雄杰 二〇二二年十二月十五日 法官助理 叶金霞 书 记 员 黎彦仪 |
