广东省惠州市惠城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)粤1302民初24497号 原告：骆锦强，男，汉族，1990年9月14日出生，住址：深圳市龙华区。 原告：骆文琴，女，汉族，1989年10月18日出生，住址：深圳市龙华区。 两原告共同委托代理人：黄透华，广东智夆律师事务所律师。 被告：惠州市汤普实业有限公司，住所：惠州市惠城区水口街道办事处惠泽大道7号新力花园营销中心。 法定代表人：卢金。 委托代理人：刘海婷，系被告公司员工。 原告骆锦强、骆文琴与被告惠州市汤普实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年10月14日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2021年12月19日、2022年6月20日公开开庭进行了审理。原告骆锦强、骆文琴的共同委托代理人黄透华及原告骆文琴，被告惠州市汤普实业有限公司的委托代理人刘海婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 当事人诉辩意见 原告骆锦强、骆文琴诉称，2018年8月29日，原告骆锦强、骆文琴作为买受人与被告惠州市汤普实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，该商品房总价款为人民币888094元，双方约定在2020年12月20日前向买受人交付该商品房。2021年1月30日，原告首次验房，发现该商品房不符合交付标准，根据当天的《房屋交付验收记录表》显示，该商品房存在客厅、次卧无空调孔、厨房天花板钢筋裸露等11个问题点。被告按照上述问题点进行整改后，原告于2021年5月15日再次到该商品房复查，发现该商品房仍存在多处不符合交付标准的质量问题，而且由于开孔导致厨房承重梁主筋、客厅剪力墙多处竖筋被切断，破坏了房屋的承重结构。原告在发现该商品房存在上述问题后，多次与被告相关负责人沟通该商品房整改问题，尤其是承重钢筋被切断的解决办法和延期交房的赔付问题，但被告至今未提供设计院的加固方案和第三方房屋质量检测鉴定报告，双方也未能就延期交房的赔偿问题达成一致意见。根据《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2020年12月20日前向买受人交付该商品房。”现该商品房出现质量瑕疵，不符合交房标准，被告至今未向买受人交付质量合格的房屋，已构成逾期交付，被告应当向原告交付质量合格房屋、承担逾期交房的违约责任及赔偿因此给原告造成的经济损失。为此，原告为维护自身合法权益，根据我国《中华人民共和国民法典》、《民事诉讼法》等相关规定,特诉至法院，请求判决：1、被告向原告支付违约金100000元(违约金的计算方式为：每日支付已交付房价款万分之二；支付时间为2020年12月20日至被告实际交付符合住宅质量要求的房屋给原告之日止）；2、被告赔偿原告因无法使用涉案房屋的租金损失28906元（租金损失计算方式：按原告每月支付的租房租金计算，支付时间为2020年1月1日至被告实际交付符合住宅质量的房屋给原告之日止，暂计至2021年9月31日）；3、被告承担原告无法按期入住涉案房屋所支出的物业服务费损失2082.37元（物业服务费损失计算方式：按2.6元/月每平方米计算（建筑面积），支付时间为2021年1月1日至被告实际交付符合住宅质量的房屋给原告之日止，暂计至2021年9月31日）；4、本案诉讼费及律师费1000元由被告承担。1-3项违约金及损失金额合计130988.37元。 被告惠州市汤普实业有限公司答辩称，根据惠州市中级人民法院关于整理房屋买卖纠纷案件的整理通知第11条，关于逾期交房违约金的起止时间的认定问题的第六点，商品房未达到法定或约定交付条件前，开发商通知买受人收房，买受方拒绝接收，达到交付条件后，开发商没按照约定方式再次通知收楼的情形下，逾期交房违约金计算至房屋竣工验收备案之日，因此，本案中2021年6月9日取得验收备案，逾期交付违约金应计算至2021年6月9日。原告在2021年1月30日及2021年5月15日两次查验房屋提出的相关质量问题，被告已经整改完毕，原告没有证据证明案涉房屋在经过整改后仍然存在质量问题，也没有提出质量检测鉴定申请，是原告单方面的观点，根据约定，房屋交付后，被告承担维保责任，只有主体基础结构存在质量问题的才承担逾期交付责任，因此2021年6月9日之后被告不再承担逾期交付责任。因为案涉房屋经过整改后，已不存在质量问题，因此原告主张租金损失及物业费的损失没有依据，在2021年6月9日之前合同约定的逾期交付违约金已完全能够覆盖该期间的租金损失及物业费，原告不应该重复主张2021年6月9月之前的租金损失及物业费。原告租金损失没有损失金额也没有充分的依据，对于律师费的主张没有合同约定，请求法庭予以驳回。 本院查明的事实 经审理查明，2018年8月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买惠州市惠城区××街道××路××号××花园（二期）X号楼X层X号房，房屋总价为888094元，原告在2018年10月24日前支付首期购房款268094元，余款62万元通过银行按揭的方式支付，被告应当在2020年12月20日前向原告交付商品房，商品房在取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的条件下交付使用，若被告出现逾期交付房屋的情形，原告有权主张违约金，自合同约定的履行期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价万分之二的违约金，总额不超过已付购房款的10%。 2021年1月30日，被告通知原告交付房屋，在《房屋交付验收记录表》中登记房屋在交付时出现11个问题。分别是厨房西墙弱电箱加套管、阳台推拉门上方空鼓，厨房窗开启不足90℃，客厅无空调孔、次卧室无空调孔，书房空调位包墙不平直、弱电箱破损、厨房天花露筋、主卧天花有水印、客厅西侧地面凹陷、室内无燃气管。此后被告有作出整改的行为，在庭审过程，原告确认，目前房屋存在两个问题：一是厨房开孔切断面筋、二是客厅剪力墙筋多处被切断。 2021年1月31日，被告向原告开具增值税普通发票，开票金额为888094元，以示收到原告支付的购房款888094元。在庭审过程中，双方确认原告已支付购房款888094元。 2021年6月9日，惠州市惠城区住房和城乡建设局加盖工程竣工备案章，确认X花园二期住宅楼5-9、11、12、15号楼地下室B、C工程竣工验收备案文件于2021年6月9日收齐。 2021年9月17日，原告与广东道臻律师事务所签订《法律服务合同》，合同约定原告委托广东道臻律师事务所代理本案的诉讼，代理费用1000元，2021年10月9日，广东道臻律师事务所开具增值税发票以示收款。 2021年10月14日，原告向本院起诉被告，以房屋存在质量问题为由，请求被告赔偿损失，第一次庭审结束后，以发现新证据为由变更诉讼请求，请求被告支付逾期交房违约金、赔偿租金损失、赔偿预期物业管理费损失，并承担律师费用。在本案诉讼过程中，原告向被告寄送律师函，要求被告整改房屋存在的质量问题，并承担逾期交房违约金、赔偿房屋租金损失及其他合理维权费用。 以上事实，有商品房买卖合同及购房发票、房屋交付验收记录表、原告与被告工作人员微信聊天记录、律师函及快递单封面、私人房屋租赁合同书、房租缴纳收据及付款记录截图、法律服务合同及发票、单位（子单位）工程竣工验收备案表、2021年10月至2022年6月原告支付的房租截图及本案庭审笔录等在案佐证，予以确认。 本院判决理由和结果 本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，原告提出房屋存在质量问题及被告逾期交楼的问题，本案争议的问题是：一、被告是否存在逾期交付房屋的行为？二、被告逾期交付房屋的行为是否给原告造成损失？ 对于争议的第一个问题，在原、被告签订的房屋买卖合同中，约定被告应当在2020年12月20日前交付房屋，被告在2021年1月30日通知原告收楼，此时，并不符合交楼的条件，因为被告在2021年6月9日向惠州市惠城区住房和城乡建设局交齐验收材料，2021年6月9日之后才符合交楼条件，被告自2021年1月开始回复原告提出的质量问题，自2021年6月9日起算，酌定三个月为合理的整改期限，至2021年9月9日，视为交楼，被告存在逾期交楼的行为，逾期交楼的时间按262天计算，自2020年12月21日计算至2021年6月9日。 对于争议的第二个问题，根据合同的约定，被告逾期交楼，应当支付逾期交房违约金，以房屋总价888094元为基数按每日万分之二的标准计算262天，逾期交房违约金为46536.13元，双方约定逾期交房违约金总额不超过88809.4元，在合理范围内，予以支持。 除逾期交楼以外，原告还主张因无法及时入住产生的房屋租金及无法及时收楼期间所支付的物业管理费用及原告为本案诉讼支付的律师费用。原告上述请求没有事实依据，不予支持，理由如下：第一、原、被告之间是房屋买卖合同关系，被告存在逾期交楼的行为是事实，根据合同约定逾期交楼的后果是支付逾期交房违约金，除此之外，被告承担其他责任没有合同依据，若从原告的实际损失出发，被告已按每天177元的标准支付违约金，已达到弥补损失的程度。第二、被告是商品房的开发商，物业管理费并不是由被告收取，而是由物业管理公司收取，故原告请求被告承担物业管理费损失没有事实依据，不予支持，物业管理费用应当从房屋交付时起算，原告可在裁判文书生效后据此主张权利。第三、在双方签订的房屋买卖合同中，未见双方约定，一方违约，导致对方通过诉讼主张权利的，违约方是否承担律师费用。 综上所述，被告向原告支付逾期交楼违约金46536.13元。除此之外，驳回原告其他的诉讼请求。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条的规定，判决如下： 一、被告惠州市汤普实业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告支付逾期交房违约金46536.13元； 二、驳回原告骆锦强、骆文琴其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2919.77元（原告骆锦强、骆文琴已预交），其中1051.77元由被告惠州市汤普实业有限公司负担；其中1868元由原告骆锦强、骆文琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。 审 判 长 赖素霞 人民陪审员 张文杰 人民陪审员 谢智峰 二〇二二年七月十一日 法官 助理 刘 悦 书 记 员 许雅莹 |
