广东省惠州市惠城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤1302民初13048号 原告：潘旭峰，男，汉族，1969年6月19日出生，住址：广东省惠州市惠城区。 委托代理人：黄锡裕，广东商达律师事务所律师。 被告：惠州市汤普实业有限公司，住所：惠州市惠城区水口镇。 法定代表人：卢金。 委托代理人：刘荣桂，男，1980年10月15日出生，系公司法务人员。 委托代理人：刘海婷，女，1987年9月21日出生，系公司法务人员。 原告潘旭峰与被告惠州市汤普实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘旭峰及其委托代理人黄锡裕、被告委托代理人刘海婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 当事人诉辩意见 原告起诉称，原告2019年5月11日向被告认购惠州市惠城区水口街道办事处惠泽大道7号新力花园24栋1层18号房，面积64.18平米，原告填写了《销售变更（特殊条件）申请审批表》，约定成交总价170万元，当日缴纳10万元定金，2019年5月16日缴纳30万元，2019年6月15日前缴纳130万元并签署买卖合同，被告销售经办人及销售经理在该表签字确认。原告于2019年5月12日付款10万元定金，2019年5月20日付款30万元，2019年6月18日刷卡35万元、35万元、323150元、276850元，合计向被告支付170万元。原被告于2019年6月20日正式签署《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》等相关附件。被告于合同中将合同总价变更为1123150元（合同第六条计价方式与价款），第七条付款方式即期限约定“签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10万元；分期付款。买受人应当在2019年9月30日前分二期支付该商品房全部价款，首期房价款224630元，应当于2019年8月31日前支付”。而合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”，合同第十条约定：“出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房”，第十二条约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。2020年10月28日，被告为原告开具1123150元发票。原告依约向被告缴纳170万元房款，早在2019年6月18日已经履行完毕付款义务。被告未依照合同约定在2019年12月30日前向原告交付取得竣工验收备案表的房屋，原告也不清楚该房屋何时取得竣工验收备案表，至今被告未在取得竣工验收备案表后书面通知原告前去收楼。被告的行为构成严重违约，应向原告交付房屋，应按原告实际支付的总房款每日万分之一向原告支付延期交房违约金至交房之日止。请求法院判决：请求判决被告将惠州市惠城区水口街道办事处惠泽大道7号新力花园24栋1层18号房交付原告，并由被告向原告支付逾期交楼违约金80750元（以1700000元为基数，按每日万分之一，自2020年1月1日起计算至交楼之日止，暂计至2021年8月13日,590日）；请求判决被告承担本案诉讼费。 被告答辩称，一、案涉房屋已达到交付条件，根据相关规定逾期支付违约金应计算至竣工验收备案之日即2020年6月29日。被告汤普公司于2019年12月27日向原告发出交付通知书，通知原告办理交付手续，原告于2020年5月1日前往项目收房，但拒绝接收。案涉房屋于2020年6月29日取得竣工验收备案，被告没有再次通知收楼，原告于2021年5月19日起诉主张逾期交付违约责任。根据《惠州市中级人民法院关于审理房屋买卖纠纷案件的裁判指引》第十一条逾期交房违约金、逾期办证违约金计算起止时间的认定问题中第6款，商品房未达到约定或法定交付条件前，开发商通知买受人收房，买受人拒绝接收，达到交付条件后，开发商没有按照约定方式再次通知收楼，买受人主张开发商承担逾期交房违约责任，开发商抗辩已经达到交付条件的，一审庭审辩论终结之日视为交楼之日，逾期交房违约金计至房屋竣工验收备案之日。二、案涉房屋约定购房款金额为1123150元，其余款项并非被告收取，计算逾期交付违约金应以1123150元为基数计算。根据双方签署的《商品房买卖合同》第六条约定，案涉房屋总价款为1123150元，被告实际仅收款1123150元并开具等额发票，原告诉称付款170万元没有依据，其他款项并非被告收取，与被告无关。因此，计算逾期交付违约金应当以合同约定借款1123150元为基数计算。三、2020年因疫情原因导致竣工验收备案及实测报告取得延后请求法院酌定顺延两个月。 查明的案件事实 经审理查明，2019年6月20日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，双方约定原告认购惠州市惠城区水口街道办事处惠泽大道7号新力花园24栋1层18号，建筑面积64.18平方米，合同约定总价款为1123150元。合同第九条约定：商品房交付时应符合1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条约定：出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 原告称在签订房屋买卖合同之前，填写了《销售变更（特殊条件）申请审批表》，约定成交价为170万元，当日缴纳10万元定金，2019年5月16日缴纳30万元，2019年6月15日前缴纳130万元并签署买卖合同，被告的销售经办人及案场销售经理在该表签字确认。庭审时，被告称该表的真实性无法核实，该表没有盖公司的章，且原告也没有证据证明。 原告向法庭提交7张刷卡凭证证明共付款170万元，其中佳碧园建筑工程服务中心收款130万元，中久房产经纪服务中心收款30万元，佰达房产经纪服务中心收款10万元。被告称只收到房款1123150元，并向原告开具了广东增值税普通发票。被告称原告高于合同约定的款项可能为中介的佣金。 2019年6月26日，原告向政府部门缴纳涉案房屋的维修基金3209元。2019年12月27日，被告向原告发出商品房交付通知书。2020年6月29日，新力花园商铺22-25号楼完成竣工验收备案。2020年8月6日，涉案房产取得不动产测量报告。2022年1月5日原告取得涉案房屋不动产权证书。2020年5月1日原告进行房屋交付验收，因房屋墙面存有破洞拒绝收楼。2021年8月10日，原告收楼。 以上事实，有房屋买卖合同、销售变更（特殊条件）申请审批表、转账凭证、发票、竣工验收备案表、不动产权证、不动产测量报告、庭审笔录等证据在案佐证，可以认定。 裁决理由和结果 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律行政法规强制性规定，合法有效。合同约定被告应在满足交付条件后于2019年12月30日前向原告交付涉案房产，但被告未按时交付，构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。综合原被告提交的证据及诉辩意见，本案的争议焦点有两点：一是涉案房屋的购房款是170万元还是1123150元；二是案涉房产逾期交房违约金计算的起止时间。 对于争议焦点一，根据原被告提交的证据材料，原告称其向被告指定的收款方支付房款170万元，但其提交的销售变更（特殊条件）申请审批表无被告的签名盖章，且原告也未能进一步提交证据证明170万实际已经支付到被告账户，故，根据在案证据，本院认定涉案房屋成交价款为1123150元。 对于争议焦点二，根据双方在商品房买卖合同中的约定，商品房交付时应当取得竣工验收备案及房屋测绘报告。被告于2019年12月27日向原告发出交付通知书，于2020年6月29日取得竣工验收备案，于2020年8月6日取得不动产测量报告。根据双方签订的买卖合同的约定，被告于2020年8月6日才具备交楼条件。被告未按合同约定逾期交楼，应承担相应的违约责任。达到交楼条件之后，被告怠于履行通知义务，致使原告无法及时收楼，原告于2021年8月10日收楼，故原告请求被告支付2020年1月1日至2021年8月10日之间逾期交房产生的违约金，本院予以支持。被告以新冠肺炎疫情为不可抗力要求延长逾期交房之日，本院认为双方约定的交楼时间系疫情爆发之前，故对于被告的主张本院不予支持。 综上，因被告逾期交楼违反双方合同约定，应按合同约定向原告支付违约金65928.91元[1123150*（2021.8.10-2020.1.1）*0.01%]。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下： 一、被告惠州市汤普实业有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告支付违约金65928.91元。 二、驳回原告潘旭峰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1818.75元（原告已预交1818.75元），由被告惠州市汤普实业有限公司负担。被告惠州市汤普实业有限公司应在本判决生效之日起七日内将负担的诉讼费直接向本院缴交，逾期未缴纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。 审 判 长 陈立灿 审 判 员 邱伟光 审 判 员 杨燕红 二〇二二年六月三十日 法官助理 陈跃胜 书 记 员 谭少君 |
