广东省惠州市惠城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤1302民初15889号 原告：黄河玲，女，汉族，1992年4月12日出生，住址：广东省深圳市福田区。 委托代理人：黄河花，女，汉族，1989年12月6日出生，住址：广东省深圳市南山区。系原告的姐姐。 被告：惠州市汤普实业有限公司，住所：惠州市惠城区水口镇。 法定代表人：李明洲。 委托代理人：刘海婷，女，汉族，1987年9月21日出生，住址：广东省惠州市惠阳区。系被告员工。 委托代理人：刘荣桂，男，汉族，1980年10月15日出生，住址：湖南省常宁市。系被告员工。 原告黄河玲诉被告惠州市汤普实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄河玲及其委托代理人黄河花、被告惠州市汤普实业有限公司的委托代理人刘海婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 当事人诉辩意见 原告黄河玲诉称，原告于2018年6月13号与汤普公司签署了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），合同编号为GF-2014-0171，购买了新力花园项目18号楼3301号房屋（以下简称“该商品房”），根据合同约定：该商品房建筑面积共135.81平方米，其中套内建筑面积109.57平方米，公摊面积26.24平方米，按套内面积计算每平方米12478.48元，总价款为1367267元人民币，房屋交付时间2019年9月30日。汤普公司并未如约履行条款，原告于2019年11月28日才收到贵司的《商品房交付通知书》，汤普公司存在逾期交付违约责任，按照合同“第十二条逾期交付责任，1.逾期90天之内，自合同的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行”。自接到《商品房交付通知书》后原告于2019年12月1日前往新力花园查房验收，原告在查验该商品房时发现该商品房存在窗户开合不顺畅的瑕疵问题和墙体渗漏的严重质量缺陷问题，不符合交付标准。由于原告购买的商品房位于顶层，依据《中华人民共和国建筑法》第六十条，建筑工程竣工时，屋顶/墙面不得留有渗漏/开裂等质量缺陷；对已经发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。按照合同第十一条约定，贵司应在45日内负责维修，并承担维修费用，修复后再行交付。（查验当天已将该房屋存在质量问题进行书面登记）“合同条款第十一条交付时间和手续（三）查验房屋2.买受人查验的该商品房存在下列除地基和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起45日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；”鉴于汤普公司前面已经存在60天违约交付的责任，原告及原告家属多次电话、短信、微信与汤普公司负责维修工程的刘工、范宏远催促其尽快对房屋存在的质量问题进行修复工作，向业主公示维修方案和提供现场维修图片、视频，保障质量有效交付，并书面文字告知其若不能如期维修好，原告要求与汤普公司解除合同。直至2020年3月25日，原告才接到汤普公司维修负责人范宏远对房屋两处渗水问题进行确认和维修好的口头通知，原告认为其口头形式不能传达完整信息，要求汤普公司以书面形式告知，由于贵司一直拒绝公示具体维修方案和拒绝提供现场维修图片、视频，原告认为汤普公司对该商品房质量问题并未进行实质性修复处理。鉴于双方对“已修复质量问题”存在异议，原告要求对已存在质量问题的房屋进行非常态闭水测试（模仿南方自然雨季恶劣情况可能致使天台长达半年积水的状况，要求非常态闭水至少一个月），以暴露该商品房除已显现的存在潜在渗水质量问题。该诉求遭到拒绝后，汤普公司在2020年4月19日进行简单闭水试验，试验现场结果显示该商品房确实依然存在严重渗水质量问题。汤普公司未能对原告购买的顶层商品房屋存在的渗漏质量缺陷问题进行及时的维修，导致逾期交付超90天，存在严重违约责任。原告于2020年5月13日向汤普公司提交了解除《商品房买卖合同（预售）》通知，并收到汤普公司的回函，回函仅承认2019年11月30日前的违约责任，至于业主主张的严重逾期（超90天）的责任，待汤普公司对房屋质量问题进行维修后，双方再行协商。2020年6月29日，原告收到汤普公司对房屋质量问题进行维修解决的通知，委托家属黄河花女士并前往汤普公司维修部门就逾期交付赔付问题进行协商。双方进行充分沟通交流后，未能达成一致意见。现恳请法院依法维护原告权益，按照合同第12条逾期交付责任补充条款，逾期超90天，合同继续履行，约定交付日期到实际交付日期止，按已支付房价款的万分之二支付违约金，违约金总额最高不超过已付房款的30%，判决被告支付自2019年9月30日至2020年6月30日的违约赔偿金13672670.0002%274=74926.2元。现原告特诉至法院请求判令：1、被告惠州市汤普实业有限公司向原告支付商品房逾期交付违约金74926.2元；2、被告承担本案诉讼费。 被告惠州市汤普实业有限公司辩称，一、房屋已经于2019年11月30日完成交付，双方主要权利义务已经履行完毕，交付后因维保问题，被告已依约履行了保修责任。涉案房屋已于2019年11月15日完成竣工验收备案，于2019年11月26日取得房屋测绘报告，具备交付条件后，被告通知原告于2019年11月30日至2019年12月1日交付。原告分别于2019年11月30日及2019年12月1日亲临项目验房收楼，签署了《房屋交付验收记录表》，并提出两项工程质量瑕疵，要求整改。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第九条第2款约定，“除地基基础和主体结构以外的质量瑕疵，由出卖人履行保修责任，不影响房屋的交付和使用，买受人应配合出卖人履行保修义务，买受人拒绝配合的，出卖人不承担由此造成的任何损失和责任”，原告于2019年11月30日到达了涉案房屋现场验收，案涉房屋已经具备合同约定的交付条件，被告已完成交付。原告提出的质量瑕疵，被告也已履行了保修责任。二、被告交付逾期仅60日，按合同约定应按日万分之一计算。合同约定2019年9月30日交付，实际已于2019年11月30日完成交付，被告交付逾期60日，根据《商品房买卖合同补充协议》第六条第1款约定，逾期在90日内的，按日万分之一计算违约金，合同继续履行。三、2020年初新冠肺炎疫情爆发，疫情期间无法及时维修，属于不可抗力的情形，疫情期间应予以扣除。2020年3月上旬复工复产后原告积极与被告沟通联系，并已在2020年6月22日及时完成了维修。原告房屋仅存在的部分部位的渗水问题，并未达到无法居住的情形，即便因维修导致无法居住，根据双方合同《商品房买卖合同补充协议》第九条第3款的约定，按同地段同类房屋租金补偿。综上，请求法院在查清事实的基础上，依法支持被告的答辩意见。 本院查明的案件事实 经审理查明，2018年6月13日，原告黄河玲与被告惠州市汤普实业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买惠州市惠城区××街道××道××号××花园××号楼××层××号房（以下称涉案房屋），总价款为1367267元，签订本合同前，原告已经向被告支付定金10万元，2018年6月13日前应付首期房价款547267元，余款82万元向银行申请贷款支付。被告应当在2019年9月30日向原告交付商品房。被告未按约定时间将该商品房交付原告的，逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不能超过原告已付购房款的30%。庭审时，原、被告确认房款已经付清。 2019年11月26日，被告向原告出具《商品房交付通知书》列明涉案房屋已具备交付条件，故向原告发出交付通知书，集中办理交付时间为2019年11月29日至2019年12月1日。被告确认原告于2019年11月30日前往办理验收，该日应视为房屋交付日。 被告提交2019年11月30日以及2019年12月1日的房屋交付验收记录表，原告予以签名确认。但验收表上记录有墙面渗漏、窗开合不顺畅等问题，原告称因涉案房屋存在上述问题，故其拒绝接收房屋。同时原告提供图片予以证明渗漏问题。根据被告庭审时的陈述及其提交的微信聊天记录显示，渗漏问题确实存在。被告提交通话录音用于证明在2020年6月22日，被告告知原告渗水问题已经全部维修完成。 以上事实，有身份证、营业执照、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房交付通知书》、房屋交付验收记录表、微信聊天记录、通话录音等证据及庭审笔录等在卷为据，可以认定。 本院判决理由和结果 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中双方争议的焦点是被告逾期交房的时间。《商品房买卖合同（预售）》约定交房时间为2019年9月30日，而因被告逾期交房，致使原告至2019年11月30日才得以验收房屋，但经原告查验涉案房屋存在渗漏等问题，并以此拒绝接收房屋，而被告主张该房屋质量问题应列入保修事项，不得作为原告拒绝收房的原因，故认为应将2019年11月30日视为交房时间。本院认为，房屋墙面渗漏属于交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题,在该问题未得到妥善解决之前,无论原告是否办理验收手续，均应认定涉案房屋基础设施设备不符合交付条件,即不符合交楼条件，故原告拒绝受领合法有效。房屋交付时间应认定为被告完成渗漏维修义务并交付之日，原告称2020年6月份被告完成维修义务，而被告自认，其于2020年6月22日告知原告房屋渗漏维修完毕，故本院认定2020年6月22日为房屋交付日。基于前述事实及合同约定，原告要求被告支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求,予以支持。被告辩称受新冠肺炎疫情影响，疫情期间无法及时维修，于2020年3月上旬复工复产，属于不可抗力的情形，疫情期间应予以扣除。本院认为，虽然新冠肺炎疫情发生之时，被告已经逾期未能交付房屋，但是新冠疫情作为全人类共同的灾难，抗击疫情的紧急性、重要性已经超过了2020年初国民经济活动，居家隔离是控制新冠疫情肆虐的最有效策略，出于社会责任和家国情怀，公民都应当全身心投入到国家抗击新冠疫情的战斗中，故案涉房屋在此期间无法及时维修有其合理性，本院酌定免除被告30日的违约金。根据双方约定，违约金应以已付房款1367267元为基数,按每日万分之二计算自2019年10月1日起至2020年6月22日止，免除30日，具体计算为：1367267元×0.0002×（265天-30天）=64261.54元。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条之规定，判决如下： 一、被告惠州市汤普实业有限公司应当自本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄河玲支付自2019年10月1日起至2020年6月22日止的违约金64261.54元； 二、驳回原告黄河玲的其他诉讼请求。 本案受理费1673.15元（原告已预交1673.15元），由原告黄河玲负担48.85元，被告惠州市汤普实业有限公司负担1624.3元。被告应在本判决发生法律效力之日起七日内将应负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。 审 判 长 陈立灿 审 判 员 邱伟光 审 判 员 杨燕红 二〇二二年五月十日 法官助理 陈跃胜 书 记 员 黄梦珍 |
