物业服务收费定价方式有哪些？

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现实案例

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郭女士在北京购买了一套商品房，按照物业服务合同约定，她需按照3.2元/平方米·月向物业公司交纳物业费。后来她得知，紧挨着她所在的小区也有一个住宅小区，物业费标准是0.55元/平方米·月。郭女士对此感到十分不满，她认为：​“都是住宅小区，而且从外观看，旁边的小区也不错。为什么我要比那个小区的业主多交纳好几倍的物业费？​”据了解，旁边小区是经济适用房小区。那么，物业服务收费定价方式有哪些呢？收费存有差距的原因何在？


专家解答

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在我国，物业服务费的定价方式，曾有过政府定价、政府指导价和市场调节价三种。政府定价是指政府相关部门直接决定物业服务费的标准。此种方式早在2003年即已取消。目前，有效的定价方式有两种，即政府指导价和市场调节价。政府指导价是指有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布的定价形式。具体的收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。在北京，经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，即业主按照0.55元/平方米·月的标准交纳物业费。市场调节价，是指由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定物业服务收费标准的定价方式。这是一种双方合意决定价格高低的定价形式。因此，同为市场调节价，可能会有很大差别。

其影响因素主要包括以下几方面：​
（1）物业服务事项的多寡。一般来说，服务项目多，成本就高，物业服务费标准相对也较高。
​（2）物业服务标准的高低。同样多的服务事项，服务标准高，物业服务收费标准也会较高。
​（3）物业本身的品质高低。同样是住宅小区，建筑质量较高，楼间距大，公共部分面积较大，物业服务费标准相对较高。​
（4）区位因素的影响。有的区位较热门，如在二环的房屋比远郊的房屋就相对较热门，同样该地区人工等成本也较高，物业服务费就会较高。​
（5）物业服务供求状况。一般而言，供过于求，价格就会下跌；供不应求，价格便会上涨。

本案中，相邻的两个住宅小区物业服务价格却相差很远，主要原因在于两个小区的物业服务费定价方式不同，经济适用房的物业费按照政府指导价收取；普通商品房物业费按照市场调节价由合同双方协商确定。


法条链接

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《物业服务收费管理办法》
第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。