住宅专项维修资金具体可用于哪些住宅共用部位的维修、更新、改造？

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现实案例

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某住宅小区于2008年开始入住，至今已超过6年。目前，小区的4栋楼外墙出现大面积脱落，以致发生过脱落的外墙砸毁车辆的事件，给业主的财产乃至生命安全带来极大威胁。部分业主向物业公司反映，希望物业公司尽快维修外墙。物业公司初步决定使用维修资金进行修理，物业公司首先找到当地的房屋安全鉴定部门出具房屋维修工程鉴定报告，接着找到了相关的维修单位，做出了外墙维修工程预算书，4栋楼彻底维修外墙预算金额为726.31万元。2014年2月3日至3月17日，物业公司以书面征集意见的方式就是否同意使用住宅专项维修资金支付外墙维修工程费用事项进行表决。表决结果为同意权数（面积和人数）占69%。表决后，物业公司将表决结果在物业管理区域内进行了公示，同时持相关材料到房管局申请住宅专项维修资金。部分业主听到物业公司要使用自己的住宅专项维修资金维修外墙后，非常不满，并向市政府和相关部门进行了投诉，他们认为外墙砖脱落问题从入住2年后就出现了，属于房屋质量问题，应由开发商出资维修，不应当用业主的钱维修。
本案中，物业公司可以申请使用住宅专项维修资金进行小区外墙维修工程吗？


专家解答

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按照相关规定，住宅专项维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本案中，小区外墙属于住宅共用部位，且使用时间已经超过6年，过了保修期。此外，超过2/3以上的业主同意使用维修资金。因此，本案小区外墙维修可以使用住宅专项维修资金。房管局应当依法同意物业公司的申请。


法条链接

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《住宅专项维修资金管理办法》
第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条第二款本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

《建设工程质量管理条例》
第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
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（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
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