业主搭建阳光房，物业公司应当怎么办？

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现实案例

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近日，某小区一楼的铁栅栏围墙被业主金先生改成了水泥质地，并在上面封起了玻璃顶，整个天井成了大大的阳光房。楼上几家住户不得不承受着玻璃反光、空调水“滴答”声的烦恼。​“此前就搭建了一间，如今在隔壁又建了一间。​”李先生指着一排长十几米的玻璃阳光房，两套房子是同一个主人，也许是之前的玻璃房一直没被拆，才会继续搭建。现场可以看到，在本该是铁栅栏的天井围墙上，部分砌起了砖墙，并配上玻璃窗，甚至还在围墙上开了一扇门，而上面的玻璃顶装修得较为精致，旁边开了一扇排气窗，顶上还有五扇天窗。​“阳光好的时候，我们不得不拉窗帘。​”住在二楼的陆老伯对阳光房一直颇为不满，​“下雨天玻璃顶发出响声，加上一年四季空调水滴在上面，发出的‘滴答’声真是让人心烦。​”甚至还有老鼠沿着玻璃顶爬到了二楼，咬坏了他家的纱窗。​“我们向物业公司反映过几次，但阳光房还是在那里。​”几位二楼的邻居颇为着急，并且对物业公司的服务产生了不满情绪。为避免引起更多业主的不满，物业公司于2009年11月17日晚23时，组织6名保安用铁锤、十字镐、锯条等工具，对业主金先生搭建的阳光房实施了强行拆除。在拆除过程中，金先生从梦中惊醒，赶忙跑到屋外，与保安员发生了冲突。事后，金先生将物业公司告到法院，要求物业公司赔偿其财产和精神损失。
本案中，物业公司对业主金先生搭建的阳光房有权实施拆除吗？物业公司应当如何处理类似问题呢？



专家解答

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按照《物权法》​，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；有关共有和共同管理权利的重大事项应由业主共同决定。业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，不得损害其他业主的合法权益。业主金先生将一楼的铁栅栏围墙改成水泥质地，并在上面封起了玻璃顶，搭建成长十几米的阳光房，占用了全体业主的共有部分，属于违法建设行为，违反了物业装饰装修和使用等方面的法律法规。显然，业主金先生搭建阳光房的行为是违法的。对于金先生的违法建设行为，物业公司拥有哪些权利又承担何种义务？按照《物业管理条例》的规定，物业公司应当对违法行为予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。
需要说明的是，物业公司与业主之间系物业服务关系，物业公司的“制止”​，更多地应当理解为义务，而非权利。而且，物业公司“制止”的手段应当理解为劝说、劝阻，并无“强行拆除”的权力。​《物业管理条例》第四十五条第二款规定：​“有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。​”因此，物业公司在为小区业主提供服务、行使管理权时，应依照合同约定或法律规定履行职责，物业公司若认为金先生搭建的阳光房属非法搭建物，应通过合法且适当的方式行使管理权。如果“强行拆除”​，也只能由政府相关部门组织实施。物业公司的拆除行为是违法的。被告物业公司在“强行拆除”阳光房的过程中，损坏了原告财产，由此给原告造成的财产损失，应当由被告承担相应的民事赔偿责任。实践中，物业管理区域内违法建设的行为比较常见。私搭乱建等违法建设行为，极易引起其他业主的不满，也会影响到物业公司的日常管理。但物业公司绝不能因此而采取违法措施。应当合情合理、合法地采取相应措施：一、履行制止义务，制定统一规范的整改通知单物业公司发现业主或物业使用人存在违法建设行为的，可以首先口头劝阻。口头劝阻无效的，发送停止违法建设行为通知书和整改通知书，要求行为人立即停止违法建设并恢复原状。在发送通知书的过程中，应当注意做好记录，留存通知书回执、现场照片等相关证据。行为人不配合签收通知书的，物业公司可以采取邮政特快专递的方式送达。二、履行报告义务，制定统一规范的报告书违法建设行为依法应当由规划、城管等部门进行行政处罚或处理。
建议物业公司制作《违法建设报告书》制式文本，文本可参考北京市住房和城乡建设委员会的相关示范文本。


法条链接

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《物权法》
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《物业管理条例》
第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。