广东省惠州市惠城区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤1302民初837号 原告：中国建设银行股份有限公司惠州市分行，统一社会信用代码：91441300456660517Q，住所：广东省惠州市云山西路12号德赛大厦。 负责人：杨伟华。 委托诉讼代理人：陈建宗，广东东方昆仑律师事务所律师。 被告一：毕友良，男，汉族，1980年5月9日出生，住址：广东省惠州市惠城区。 被告二：惠州市汤普实业有限公司，统一社会信用代码：91441300738568006R，住所：广东省惠州市惠城区水口镇。 法定代表人：卢金。 原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行与被告毕友良、惠州市汤普实业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行的委托代理人陈建宗到庭参加诉讼，被告毕友良、惠州市汤普实业有限公司经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件事实 一、签约时间：2018年11月15日，被告毕友良与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，并同意遵守双方的各项约定。 二、合同约定主要内容：（一）借款金额：980000元。借款期限：312个月，自2018年11月15日起至2044年11月15日止，合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。借款用途：贷款用途为购买房产。还款方式：等额本金还款。借款利率约定：浮动利率，在基准利率水平上上浮35%。罚息、复利约定：罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。（二）违约条款：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，视为借款人违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，并自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息。实现债权的费用：贷款人为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费……公告费、律师费等），由借款人承担。 三、被告担保情况：1、抵押：被告毕友良以其购买的位于惠州市惠城区××街道××路××号××花园（二期）15号楼22层04号房提供抵押担保，并于2018年11月28日办理了房地产抵押登记预告【不动产登记证号：粤（2018）惠州市不动产证明第0××3号】，且被告惠州市汤普实业有限公司提交了《惠州市商品房首次登记告知书》，证明其于2022年1月27日办理了新力花园（二期）15号楼的所有权首次登记（包括涉案房产在内）。2、保证：原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行与被告惠州市汤普实业有限公司（保证人）于2018年9月7日签订《楼盘按揭贷款合作协议》，被告惠州市汤普实业有限公司对被告毕友良的上述债务提供连带责任保证。保证期间为自贷款发放之日起至每笔个人住房（商业用房）贷款的《借款合同》项下抵押人已将办妥其房屋产权的《不动产权证书》（房地产权证）等相关权属证书以及已办抵押权登记的《不动产登记证明》（他项权利证书）交原告核对无误、收执之日；保证范围包括贷款本金、利息（包含罚息）、诉讼费、律师费、财产保全费、公告费等。 四、合同履行：原告于2018年12月29日向被告发放贷款人民币980000元。 五、被告欠款情况：截止至2022年9月19日，被告毕友良仍拖欠原告借款本金857499.98元、利息22929.69元、罚息650.15元。 六、原告提供个人贷款对账单显示：被告在2022年9月19日起至2023年2月27日期间，被告于2022年9月30日还款47289.17元。 七、原告诉讼请求：一、请求判令立即解除原告与被告毕友良签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、请求判令被告毕友良偿还贷款本金人民币857499.98元，利息22929.69元，罚息650.15元，本息合计881079.82元（利息暂计至2022年9月19日，此后的利息按合同约定计至实际清偿之日）；三、请求判令被告毕友良承担本案律师费人民币44243.19元；四、请求确认原告对被告毕友良名下的位于惠州市惠城区××街道××路××号××花园（二期）15号楼22层04号房【不动产权证：粤（2018）惠州市不动产证明第0××3号】的房产享有抵押权，并对其处置价款享有优先受偿权；五、请求判令被告惠州市汤普实业有限公司对被告毕友良的上述全部债务承担连带保证担保责任；六、请求判令被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费及其他原告为实现债权而产生的费用。以上暂合计925323.01元。 八、原告在庭审中称：被告在2022年9月19日后至2023年2月27日期间还款47289.17元。贷款期限是312个月，自2018年12月29日起到2044年12月29日。被告毕友良以其案涉不动产为本案债务提供抵押担保且办理了房地产抵押预告登记及所有权首次登记。本案未发生公告费、保全费、担保费和保险费。 之后，原告发表书面代理意见称：截止到2023年2月27日，被告已足额还款44期，开始逾期日期为2022年4月29日。 裁判理由和结果 本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原告与被告毕友良签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及原告与被告惠州市汤普实业有限公司签订的《楼盘按揭贷款合作协议》是各方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告已依约向被告毕友良发放了贷款，履行了合同约定义务，但被告毕友良未按期足额偿还借款本息构成违约，应承担相应的违约责任。故，原告请求解除其与被告毕友良之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并请求被告毕友良偿还所欠借款本金、利息、罚息，具有事实和法律依据，本院予以支持。之后的利息按合同约定计算至实际清偿之日止，但上述利息、罚息同时段的利率总计以年利率24%为限。 原告诉请被告支付律师费、保全费、公告费及其他为实现债权而产生的费用，但未提供相应证据证明上述费用已实际产生，故对原告请求律师费、保全费、公告费及其他为实现债权而产生的费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于抵押权和优先受偿权问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条规定:“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的,可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外”，本案中，案涉房屋于2018年11月28日办理抵押权预告登记，当时的法律、司法解释没有对预告登记权利人能否请求就抵押财产优先受偿作出规定，而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》却对此作出了明确规定，相关规定亦未明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期，因此本案应适用民法典及其司法解释的相关规定进行处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”，涉案抵押物于2022年1月27日办理首次登记，且不存在预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致及预告登记失效的情形。故原告请求对该抵押物有抵押权并对抵押物的处置价款有优先受偿权，本院予以支持。 关于保证责任问题。从案涉合同关于阶段性担保的约定内容来看，债权人要求保证人提供保证担保的目的在于，在债权人未取得案涉房产优先受偿权之前由保证人向其提供保证担保，以保障债权安全，并在债权人取得抵押权之后，解除保证人保证责任。本案中，债权人原告已经依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条之规定取得案涉房产优先受偿权，保证担保设立的目的已经达成，保证人的保证责任应当解除。 被告毕友良、惠州市汤普实业有限公司经本院合法传唤均未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案审理，依法应作缺席判决。 综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条，《中华人民共和国民法典》第三百九十二条、第三百九十四条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条规定，缺席判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行与被告毕友良签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。 二、被告毕友良应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行偿还欠款本金857499.98元、罚息650.15元、利息（利息暂计至2022年9月19日为22929.69元，此后的利息按合同约定计至实际清偿之日止），但上述利息、罚息同时段的利率总计以年利率24%为限；履行时扣除被告还款的47289.17元。 三、若被告毕友良不履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行有权就已办理抵押预告登记的位于惠州市惠城区××街道××路××号××花园（二期）15号楼22层04号房【不动产权证：粤（2018）惠州市不动产证明第0××3号】的不动产享有抵押权，并对其处置价款享有优先受偿权。 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行的其他诉讼请求。 本案受理费减半收取为6526.62元(原告已预交)，由原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行负担457.62元，由被告毕友良负担受理费6069元。自本判决生效之日起十日内，当事人应当根据判决书附随的缴费通知书径直交纳诉讼费用，本院不再向应缴纳费用的当事人单独另行催收诉讼费用，逾期未缴纳诉讼费用，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。 审 判 员 李雄杰 二〇二三年四月十七日 法官助理 叶金霞 书 记 员 黎彦仪 |
