广东省惠州市惠阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2024）粤1303民初181号 原告：惠州新某有限公司，住所地。 法定代表人：代某良。 委托诉讼代理人：杨文聪，广东谨然（惠州）律师事务所律师。 被告：王某筱，女，汉族，1985年8月16日出生，住址某某县。 原告惠州新某有限公司与被告王某筱物业服务合同纠纷一案，本院于2024年1月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨文聪到庭参加诉讼。被告王某筱经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告惠州新某有限公司向本院提出诉讼请求： 1、被告向原告支付物业管理费5135.13元。 2、被告向原告支付违约金，违约金以欠付物业费5135.13元为本金，从2021年12月1日起按每日万分之五计算至清偿之日止（暂计至2023年6月6日为717.57元）。以上合计5852.7元。 3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是位于惠州市惠阳区××路××花园××栋××号房业主。被告与原告签订《前期物业服务协议》、《业主临时公约》，约定原告向被告提供物业服务，按照《前期物业服务协议》第四条、第十六条和《业主临时公约》第二十九条的内容，被告则按建筑面积￥2.48元／月／㎡的标准向原告交纳物业管理费，如被告逾期交纳物业服务费及其他费用的，从逾期之日起每日按应付费用的万分之五交纳违约金。协议生效后，原告依约向被告提供了完善的物业服务，但被告从2021年12月1日开始无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，违反《业主临时公约》和《前期物业服务协议》，已构成违约。自2021年12月1日起至2023年6月6日，被告共欠付物业管理费5135.13元，违约金717.57元。按物业管理条例第七条第（五）点：按时交纳物业服务费用是业主的义务；《中华人民共和国民法典》第二百八十六条也明确指出拒付物业费是损害原告和其他业主合法权益的行为。被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和《前期物业服务协议》的规定向原告缴纳物业管理费，但经原告一再催收，被告却一直未交分毫，至今被告欠交物业管理各项费用达5852.7元。被告拖欠物业费的行为已经严重损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益不受侵害，特依据《民事诉讼法》、《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等相关法律规定提起诉讼，请求贵院在查清本案事实的基础上判如所请。 原告为证明其主张向本院提交如下证据： 1.业主情况登记表。 2.前期物业协议。 3.业主临时管理规约。 4.欠费明细表。 5.律师函及邮寄情况。 当庭提交：1.业主钥匙/物品签收单。 被告王某筱答辩称， 一、新力物业作为原告向法院提起诉讼，因我欠缴物业费5135.13元这是事实存在的我不否认，是事出有因，原因如下： 1、本人自2021年3月收房以来没有入住，新力物业管理有限公司和我签订物业管理服务协议是我在购房时夹在地产公司帮我办理房产证合同让我们签的，这个合同的签订存在欺瞒行为。 2、在我正常缴费期间物业确实也服务了，给我发办理房产证相关手续需要的资料。在2021年7月份我就跟管家提出过我的诉求，我没有入住物业费能不能优惠，还跟之前在职的经理赖经理联系过，说过相关的事情，得到的回复是他没有这个权限，也没有说谁能解决我的诉求，从这里开始我觉得物业也没有真心想为我解决问题。提供相关截图：（跟赖经理的通话记录找不到了，时间太久） 3、我虽然没有入住但是业主群里已经入住的邻居也说物业不作为，当时也发了很多的照片和视频，就因为房子漏水的事情找了物业很多次没有解决，我的房子在24楼，23楼的邻居房顶漏水半个月没人管，这些信息更让觉得物业服务不值这2.48元/平方。 4、在我拒缴物业费后，物业的工作人员从来没有打过电话问问我的意愿,为什么不交物业费？物业没有想过好好沟通解决这件事，只想着怎么收钱，拒缴后我跟管家的聊天记录只有二维码和催缴信息再无其他。像这种物业服务根本达不到一级物业的服务水平。自从新力地产崩盘后物业更是躺平状态，大门口的地砖也不修理了，门卫保安在岗醉酒还辱骂业主，因为没入住只能提供一些图片和视频。 5、业主缴纳物业费原告只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。我缴纳费用后从未给我开过发票，只给我了收据，跟管家聊天记录中有截图。 二、答辩请求。 1、综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据“合同法”第67条规定，拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用。 2、被告诉求：减免部分物业费，2.48元/平方我愿意承担1.8元/平方的物业费，把欠缴19个月的物业服务费一次性补齐，另外需要物业公司在庭审结束后把我2021年缴纳的物业费发票补给我。并取消违规收取滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用。 被告未向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系案涉惠州市惠阳区××路××花园××栋××号房的业主并完成交楼手续，该房的建筑面积为108.98平方米。原告为案涉小区提供物业服务。 被告（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务协议》，主要约定：1、乙方主要提供如下物业管理服务：房屋建筑共用部位、共用设施的维护和管理服务；协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备；公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务；公共环境卫生的管理服务；交通与车辆停放秩序的管理服务；装饰装修管理服务等。2、甲方或物业使用人应在每月5日前交纳当月的物业服务费，物业服务费按法定产权建筑面积交纳，高层住宅按2.48元/月·平方米收取。3、甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费及其他费用的，从逾期之日起每日按应付费用的万分之五交纳违约金等。 现原告主张被告拖欠2021年12月至2023年6月的物业服务费5135.13元（每月物业服务费2.48元/月·平方米×108.98平方米=270.27元，共计19个月）以及滞纳金。被告以其未入住、原告服务差等为由停止缴纳物业服务费。原告向被告催收未果，遂成讼。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，案涉《前期物业服务协议》系原告与被告的真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性禁止性规定，对双方均具有约束力，双方应按合同约定履行合同义务。 关于原告主张的物业服务费。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。…”。根据前述法律的规定，物业服务公司依照合同约定为全体业主提供物业服务后，业主有义务及时足额向物业服务公司缴纳物业费。本案中，原告为被告提供了物业服务，被告拖欠物业服务费用且经原告催收后仍未按合同的约定履行支付义务，已构成违约。被告虽抗辩称原告提供的物业服务差，但其提交的答辩材料不足以证明物业服务存在重大瑕疵，故被告的该项抗辩理由不足以构成拒绝缴纳物业服务费的正当理由。另，涉案合同未对空置房如何交纳物业服务费进行约定,双方也未就减少物业服务费协商达成合意，故被告主张应减收涉案房屋的物业服务费，缺乏合同依据和事实依据，本院不予支持。因此，原告要求被告支付2021年12月至2023年6月的物业服务费5135.13元，本院予以支持。 关于原告请求的逾期付款违约金。案涉《新力珑湾花园前期物业服务协议》约定业主逾期缴费，需从逾期之日起每日按欠费总额的0.5‰支付滞纳金。本案中，原告没有提交证据证明其具体损失数额，但是按欠付物业服务费的每日0.5‰支付违约金过高，根据双方履行合同情况，本院酌定被告应向原告支付逾期付款违约金：在欠费的2021年12月至2023年6月期间以被告每月欠付物业服务费270.27元为基数，从逾期之日起按同期一年期贷款市场报价利率计算至付清款日止（即以270.27元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率从2021年12月6日起计至付清款之日止、以270.27元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率从2022年1月6日起计至付清款之日止……以270.27元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率从2023年6月6日起计至付清款之日止）。对于原告超出部分的诉讼请求，不予支持。 被告王某筱经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃自身权利，按缺席处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十二条、第九百四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条的规定，判决如下： 一、被告王某筱应于本判决发生法律效力之日起7日内向原告惠州新某有限公司支付2021年12月至2023年6月的物业服务费5135.13元； 二、被告王某筱应于本判决发生法律效力之日起7日内向原告惠州新某有限公司支付逾期付款违约金（即以270.27元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率从2021年12月6日起计至付清款之日止、以270.27元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率从2022年1月6日起计至付清款之日止……以270.27元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率从2023年6月6日起计至付清款之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元（原告已预交25元），由被告王某筱负担。被告王某筱应承担的受理费25元应在履行生效判决时一并直接支付给原 告惠州新某有限公司。 本判决为终审判决。 审判员 张 婷 二〇二四年二月十九日 书记员 邱议漩 |
