业主能要求对物业服务费打折吗？

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现实案例

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于女士系某小区2号楼的业主。2007年6月1日，小区业主委员会（甲方）与北京某物业管理有限公司（以下简称物业公司）​（乙方）签订物业服务合同，约定：甲方委托乙方对小区实行物业服务。委托管理期限为五年，自2007年7月1日起至2012年6月30日止。4、5、8号楼按0.95元每平方米每月收取物业费，2号楼按1.57元每平方米每月收取物业费。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之一加收违约金。合同同时对其他相关事项进行了约定。2007年8月18日，小区业主委员会（甲方）与物业公司（乙方）签订小区物业服务合同补充协议，约定：双方签订的物业服务合同期限由原来的五年改为一年，期满前三个月，双方再协商续签事宜。乙方同意对物业费进行调整，仍按乙方入住本小区前的价格收取，为小楼0.75元每平方米每月，大楼1.17元每平方米每月。合同签订后，双方均按合同履行。2008年10月，小区选举产生了新的业主委员会。12月，小区召开业主大会，决议选聘新的物业服务企业。1月25日，物业公司退出小区。于女士未交纳2007年7月1日至2008年6月30日的物业管理费及垃圾清运费共计3592.9元。物业公司将于女士诉至法院，要求于女士支付拖欠的物业费。庭审中，于女士认为：物业公司未向于女士提供应有的服务。物业公司服务不到位，小区没有正式秩序维护员值勤，没有巡逻，闲来人员随意出入，护栏也被破坏，使业主没有安全感；水箱从不清理，也没有水检报告，电梯一年的检查期已过，未进行检修，多次造成滑梯、夹人等情况；小区绿化差，草皮大量枯死，物业公司未公布过收支的情况。物业公司主张的物业费是一年零四个月的，而双方合同是一年期，物业公司在服务期间，还与于女士及其孩子发生冲突。综上，于女士要求扣减相关物业费。庭审中，于女士提出物业公司提供的物业管理存在瑕疵，并就此提交了相应证据，物业公司不认可，但未提交相关证据予以反驳。法院认为，鉴于物业公司提供的物业服务项目及服务质量与约定标准存在差距，于女士应交纳的物业管理费应依法减收，最后判决：于女士给付物业公司物业管理费及垃圾清运费2512.8元。
本案中，物业服务费能否打折？


专家解答

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按照《物业管理条例》规定，物业管理活动是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。可见，物业服务合同是物业管理活动的基础。物业管理活动的实质是业主和物业服务企业以物业服务为标的进行的一项交易。物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业服务的。物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间的被服务者和服务者之间的关系，明确了物业管理活动的基本内容。物业服务企业根据物业服务合同提供物业服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。根据小区业主委员会与物业公司于2007年6月1日签订的物业服务合同以及于2007年8月18日签订的物业服务补充合同相关约定，双方的合同期限为2007年7月1日至2008年6月30日。在这一年的合同期限内，作为业主的于女士有按照合同交纳物业服务费的义务。同时，物业公司有按照合同约定提供物业服务的义务。于女士举证证明物业公司服务不到位，物业公司虽不予认可，但未提交相关证据予以反驳。因此，应当认定物业公司提供的物业服务确系存在瑕疵。按照权利义务对等原则，由法院对物业服务费进行酌减是恰当的。法理上，这种打折应当针对小区全体业主的，而非仅仅对于女士一人，因为物业管理和服务具有准公共服务性质，全体业主所享受的管理和服务是一致的。于女士享受到的服务有瑕疵时，其他业主享受到的服务同样存在瑕疵。最合理的做法是，由业主大会或业主委员会主张物业服务质量问题，胜诉后，全体业主共同享受物业费打折。单个业主提起此种诉讼时，法院应当驳回起诉。


法条链接

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《物业管理条例》
第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。