停车位能否出租给其他小区业主使用？

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现实案例

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某小区物业费收缴率很低，为了弥补经费不足，物业公司开始对外出租车位。外来车辆多数是临近小区的业主。如此一来，不但原有的停车位被占用了一部分，就连小区的通道、楼前绿地等，凡有点空地都停了车。业主们意见很大：​“停车这么密集，万一小区里着个火，或者老年人生个急病，消防车、120救护车想进都进不来。​”此外，每年十几万元的停车费如何分配，业主也有看法。按理说，这笔费用属业主共有，但现在都被物业公司拿去了。保安别的不管，就天天盯着收停车费。物业公司则认为，业主不交物业费，要维持服务只能采取这种方式进行补贴。那么，小区的停车位能否出租给其他小区的业主使用呢？


专家解答

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从规划看，小区内的地面停车位可能属于建筑区划内的，也可能属于建筑区划以外的。如果属于建筑区划内的停车位，那么就应当首先满足本小区业主的需要。本小区业主停车需求尚未满足的情况下，不能出租给其他小区的业主。本小区业主停车需求已经满足的情况下，如尚有富余的停车位，经产权人同意可以将这些富余的停车位出租给其他小区的业主使用。如果属于建筑区划以外的停车位，那么权属属于业主共有，能否出租给其他小区的业主使用，则应当由业主共同决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的，才可以出租给其他小区的业主使用。


法条链接

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《物权法》
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。