住宅小区地面停车位归谁所有？

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现实案例

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2007年9月14日，某小区的业主小魏与甲物业公司签订了停车服务协议，约定由物业公司提供停车位，每月150元，另有车卡成本费20元，停车时间至10月13日。停车服务协议签订后，物业公司并没有给她提供停车位，她的车只能停在小区内的道路和空闲场地内。小魏认为她是在自己所有的场地内停车，物业公司实际没有提供车位服务，收费也没有依据，因此应退还170元钱。但物业公司不同意退钱，小魏一纸诉状将该物业公司告上法院，小魏依据《物权法》要求法院判令物业公司退还停车费170元。该案被告甲物业公司认为，物业公司收取的并非车位占用费，而是服务费。物业公司在小区对车辆提供24小时监控，并且向保险公司投保了责任险，如果业主的车辆被剐蹭、偷盗，物业公司负责赔偿。此外，物业公司认为《物权法》没有溯及力。那么，该商品房住宅小区地面停车位所有权属于谁呢？物业公司是否有权收费呢？


专家解答

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本案的争议焦点在于商品房住宅小区停车位的所有权问题。对于此问题，应当区分《物权法》实施之前和之后两种不同情况。首先，​《物权法》实施（2007年10月1日）后的情况。​《物权法》第七十四条对地面停车位所有权作了明确规定，即首先将地面停车位划分为两类。第一类，建筑区划（即经《建设工程规划许可证》批准的）内，规划用于停放汽车的车位。第二类，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。对于这两类停车位《物权法》规定了不同的权属。对于第一类，即建筑区划内规划用于停放汽车的车位，实际上承认开发商拥有所有权。因为第七十四条第二款是以承认开发商当然拥有所有权为前提的，否则当事人怎么可以通过“出售”的方式约定呢？即有所有权才有处分权。对于第二类，即占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，规定业主拥有所有权。其次，​《物权法》实施以前相关法律对地面停车位的规定。在《物权法》颁布实施之前，我国的房地产法律并未对商品房地面停车位作明确规定。但这并不意味着地面停车位权属无法确定。根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条的规定：地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。​《城市房地产管理法》第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定：​“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。​”可见，我国采取严格的房地产权一致原则，也就是房屋所有权人与土地使用权人主体一致原则，确立了房屋和土地使用权一同处分原则。这里的处分包括转让、租赁、抵押等任何一项处分房屋或土地使用权的行为。这一原则的通俗表达为：​“房随地走”和“地随房走”​。房屋所有权人与土地所有权人主体一致原则必然要求转让房屋所有权的同时也要转让土地使用权，转让土地使用权的同时也要转让其上的建筑物所有权。因此，土地使用权和建筑物所有权总是属于同一个人，这也就等于从实际上排除或禁止房屋为非土地使用权人所有的情形。因此，开发商将小区内商品房全部售出后，若没有特别约定，则小区占地范围内全部土地的使用权也应随之一并转移给该小区的全体业主，由小区的全体业主共有。而地面停车位是业主房屋使用范围内的土地的一部分，当然属于业主所有。以上说的是小区内所有商品房全部售完的情况。但是，售房并不是瞬间可以完成的，而是一个过程。在这个过程中，也就是开发商没有将全部商品房销售完毕时，开发商按持有商品房的土地使用权面积所占比例，对小区的土地享有相应的业主权利份额。整个小区商品房全部售出时，开发商所持有的土地使用权证和大产权证才能缴销。因此，开发商对部分车位享有有限制的所有权。综上所述，开发商除依据《物权法》第七十四条第二款将建筑区划内，规划用于停放汽车的车位出租给业主的方式，以及未将全部商品房销售完毕，而依法拥有部分车位有限制的所有权的两种情形之外，小区地面停车位所有权属于全体业主。本案中的地面停车位属于全体业主所有。业主有权，而且也只有业主有权决定车位如何使用。如果物业公司收取业主的停车费用，那么物业公司仅可依据与全体业主签订的协议收取管理服务费。这部分费用也不应由物业公司单方面规定。业主可以设立业主大会，选举业主委员会，与物业公司协商确定物业公司提供何种服务及服务费用等内容，来行使业主的权利。虽然业主小魏与物业公司签订了停车服务协议，但物业公司并未提供停车位，也未提供相应服务，因此，物业公司应当退还已收取的相关费用。


法条链接

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《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第二十四条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

《城市房地产管理法》
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

《城市房屋权属登记管理办法》
第六条房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

《物权法》
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。