业主将住宅改为旅馆怎么办？

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现实案例

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最近，老张在小区院子内遛弯时总发现，有一些外来人员进进出出。原来是某栋楼101房间的李姓业主在小区内开了一家“家庭式小旅馆”​。这房子的业主不住在小区，买了以后就没住过，他将房屋进行装修后，当成了旅馆。像这样的小旅馆每住一天的价格不过几十块钱，生意非常红火。入住者流动性较强、甚至有社会闲散人员，安全隐患极大，给小区居民的生活带来诸多不便。后来，有业主陆续反映该问题，​“觉得不安全，都是邻居，上上下下、进进出出无所谓，但有外人住在这，可不放心”​。


本案中，对于101房间的李姓业主将自己的房屋改为旅馆的情况，应该如何处理？


专家解答

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本案属于一起典型的住改商案例，即《物权法》规定的所谓“将住宅改为经营性用房”的问题。将住宅改为经营性用房，​《物权法》规定了两个条件：
一是须遵守法律、法规以及管理规约；
二是应经有利害关系的业主同意。最高法司法解释规定了相邻业主的权利，明确提出法院支持有利害关系业主主张的排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等请求。也就是说，在诉讼过程中，利害关系业主一般只需证明有业主将住宅改变为经营性用房这一事实存在，其排除妨害、消除危险、恢复原状等请求即可获得法院支持。
​“有利害关系的业主”​，是指“本栋建筑物内的其他业主”​，以及证明了其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的“本栋建筑物”以外的业主。而且实行利害关系业主“一票否决”制。只要有一人不同意，相关业主即不可变更住宅用途。因此，相关业主可以通过诉讼的方式维护其合法权益。如果管理规约中已经约定了禁止将住宅改为经营性用房，那么，业主大会、业主委员会也可以通过诉讼方式或者直接要求业主改正相关行为。对于物业服务企业是否有权提起诉讼，司法实践处理方式并不统一，有的法院受理并依法审理，但有的法院会驳回物业服务企业的起诉。实际上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，物业服务企业有诉权。除此之外，根据经营性质的不同，住宅改为经营性用房还需要另外满足办理工商营业执照、租赁备案、消防要求、食品卫生要求等条件。如果不符合相关条件的，物业公司和业主可以向相关政府职能部门投诉举报。


法条链接

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《物权法》
第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”​。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。