业主在楼顶安装太阳能热水器，物业公司有权限制吗？

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现实案例

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贾女士与某开发商签订了《商品房买卖合同》​，约定购买某小区3号院2号楼17层（顶层）1703号商品房一套。贾女士入住时，与物业公司同时签订了《北京某小区物业管理协议》及《北京某小区装修管理规定》​，在装修规定中，双方约定“未经物业公司同意，禁止在楼宇外墙上及楼顶露天平台上安装花架、防盗护栏、窗框、天线或遮阳棚等物件”​。2010年12月，贾女士与物业公司协商，要求在其房屋的楼顶安装太阳能热水器，但双方分歧较大，未能达成一致，后物业公司将贾女士所居住的2号楼通往楼顶的通道门锁住，以阻止贾女士在该楼楼顶安装太阳能热水器。贾女士不服，将物业公司诉至法院，要求法院判令物业公司将小区2号楼通往楼顶的通道门打开，允许其安装太阳能热水器。


本案中，业主贾女士在楼顶上安装太阳能热水器，物业公司该管吗？


专家解答

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毫无疑问，楼顶平台属于2号楼全体业主的共用部位，属于业主共同所有。对于这一公共部位的使用权，如果是基于专有部分特定使用功能的合理需要而使用的，法律并不禁止。
本案中，业主贾女士所居住的房屋在小区2号楼17层1703号，是顶层。她利用其所对的楼顶部分安装太阳能热水器，应当认定为“合理需要”​，不构成侵权。在物业公司与业主贾女士签订的《北京某小区装修管理规定》中约定，​“未经物业公司同意，禁止在楼宇外墙上及楼顶露天平台上安装花架、防盗护栏、窗框、天线或遮阳棚等物件”​。约定中并没有明确禁止业主安装太阳能热水器。因此，即使是基于双方约定，业主贾女士也有权在楼顶安装太阳能热水器。如果业主在楼顶安装太阳能热水器，可能损害他人合法权益的，业主大会应当事先在《临时管理规约》或者《管理规约》中约定禁止此项行为。作出约定之后，业主就不得再安装太阳能热水器。


法条链接

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《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》​（法释〔2009〕7号）
第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。