物业公司能否通过断电或限电的方式催缴物业服务费？

super

现实案例

---

最近，北京市四环路边上某小区3号楼的林女士感觉很不舒坦，从6月中旬开始，她家就一直断电。
据林女士介绍，她家断电起源于屋顶漏雨，​“刚买的房子，第一场大雨就开始漏雨，大雨过后，家里卧室内的墙壁开始掉墙皮”​。林女士说，在随后的一年多时间内，她多次向物业公司反映，但始终没得到明确答复，于是从当月开始，林女士便拒绝再交物业费，并且向物业公司说漏雨问题解决不了，她就不交物业费。
物业公司声称：​“林女士拖欠物业费不对，因为屋顶漏雨跟物业公司无关。但是，林女士可以将情况报给物业公司，然后物业公司再去协调开发商，由开发商修复漏水部位。​”双方经多次协商始终未能达成一致。当林女士发现自家刷卡预付费的电表里没电了，向物业公司去买电时，物业公司称：​“不交物业费就不卖电。​”


本案中，物业公司因为业主拖欠物业费就断业主的电合法吗？


专家解答

---

本案纠纷的起因在于业主的屋顶漏雨。但因为业主刚入住就出现漏雨问题，按照《建设工程质量管理条例》​，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年，因此，基本可以判定该小区的屋顶防水尚处于保修期内，所以应当由建设单位承担保修责任。
林女士不应当以物业公司不协助修复漏雨部位而拒交物业费。
当然，物业公司通过断电的方式催缴物业费也是错误的。
按规定，物业公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业公司将业主林女士家中的电断掉，可能会给林女士造成经济损失，从而引起损害赔偿责任。
北京的政策更加明确，物业公司“不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务”​。物业公司有此行为的，将被责令改正，在信用信息方面，企业扣3分，项目负责人扣1分。


法条链接

---

《建设工程质量管理条例》
第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
……
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
……
《物业管理条例》

第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

《北京市物业管理办法》
第三十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。