物业公司是否应当向业主公布收支账目？

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现实案例

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北京市某小区业主委员会成立后，将前期物业服务企业解聘，重新选聘了一家物业公司，并于2008年7月31日与前期物业服务企业签订物业交接协议。在新老物业移交前后，小区业主委员会多次要求老物业公司公布有关账目、返还公共收益，但都被老物业公司拒绝。
因此，业主委员会向区人民法院提起诉讼，请求判令前期物业公司将其2000年至2008年7月31日期间利用某小区公共区域进行出租经营的收支情况予以公布。前期物业服企业认为，1.其实施包干制前期物业服务，收费项目和标准符合政府审批价格，收支账目属于某物业公司经营行为，根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》​《北京市物业服务收费管理办法（试行）​》​《物业服务收费管理办法》等规定，自己没有提供管理服务相关收支账目的义务。2.由于业主不交纳物业费，某物业公司在为某小区提供物业服务期间，经营曾出现困难。由于前期物业服务合同期限未满，物业管理企业不得擅自提前撤管。某物业公司不得不出租了部分物业用房，将收益用于弥补物业费的亏损。法院另查明一：在某小区北10号楼、11号楼业主公约中载明，​“产权人有权监督物业管理的收费情况，并要求管理委员会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收支账目；物业管理企业有义务听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人及管理委员会的监督”​。前期物业服务企业认可其与业主均受公约约束。另查明二：小区业主委员会提交5份租赁合同复印件用以证明，前期物业服务企业将公共区域分别出租给他人。小区业主委员会认为物业公司向外出租的公共区域不仅是上述5份租赁合同约定的面积，还包括其他面积。物业公司认可将部分公共区域对外租赁用于弥补物业费亏损，具体租赁面积以小区业主委员会举证为准。
那么，本案中，物业公司应否将其收入支出账目向业主公布呢？


专家解答

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根据北京市《住宅物业服务等级规范（一级）​（试行）​》有关规定，物业公司应当公布公共服务的收支情况。这一规定适用于所有为住宅提供物业服务的物业公司，而不论其收费方式是属于包干制还是酬金制。而且，所谓包干制或酬金制的收费方式仅是指物业费的收取方式，与公共服务、对外出租等内容无关。本案中，业主委员会的主要诉讼请求在于要求物业公司对公共区域进行出租经营的收支情况予以公布。因此，物业公司不得以实行包干制收费方式为由而拒不公布账目。
此外，本案中，在小区北10号楼、11号楼业主公约中载明，​“产权人有权监督物业管理的收费情况，并要求管理委员会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收支账目；物业管理企业有义务听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人及管理委员会的监督”​。物业公司亦认可其与业主均受公约约束。因此，物业公司有义务公布收支账目。目前，从国家到地方的立法及司法解释中，都要求物业服务企业就相关费用、收益、账目等进行公开。其中，最高院司法解释要求物业服务企业向业主公开的资料包括：​（1）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；​（2）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况，物业服务企业应当向业主公开。​《北京市物业管理办法》要求物业服务企业不论实行包干制还是酬金制收费方式，都应当于每年第一季度在物业管理区域内显著位置公示上一年度物业服务项目收支情况。


法条链接

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《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》​（法释〔2009〕7号）
第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
（五）其他应当向业主公开的情况和资料。